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房地产再救市 楼市在走股市崩塌的老路

2015/9/30 21:51:58 来源: 字号:T / T

股市死于高杠杆 房地产再在走同样的路

 

房地产再救市 楼市在走股市崩塌的老路

晚间消息,央行银监会发布政策,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。另外还住建部还全面推行公积金异地贷款。政策意图非常明显,救市,救房地产!

 

有些朋友可能晕菜了,不是一直说房地产市场一直回暖吗?深圳创新高,北京周边都鸡犬升天了,上海也经常连夜排队?这到底几个意思。其实我们看数据说话,首先房地产投资已经连续下降20个月,房地产企业利润大幅缩减,资产负债率越来越高。而所谓的销售回暖,并没有吃掉多少库存,可以说除了几个特大城市,从二线开始,基本都是情况越来越糟的。而4、5线城市基本已经无力回天。烂尾房已经越来越多。前两天看到一组数据,说我们的城镇住房存量,已经足够34亿人居住,对!没错,我们的房子太多了。供给远远大于需求,而所谓的一线城市,仗着自己的资源优势仍然能够抵抗下跌,但恐怕马上就会受到股市一样的报复。

 

首先,铁索连舟跟股市一样,5000点之前,股票通过配资,已经全部连在了一起,比如我持有工商银行没啥问题,但我同样持有的暴风科技问题很大,但我配资了,一旦暴风科技跌停,你是无法平仓的,最后你能做的就是卖掉我手里的另一只股票工商银行,所以最后出现了千股跌停。地产商也一样,很多地产商不光只做北上广,他们项目也是多点开花,2、3、4线的房地产卖不出去了,资金链就会紧张,然后为了缓解资金链,他们就要促销卖房子,而最可能卖出去的地方,肯定是一线城市,所以本来没问题的一线城市,也会随中小城市下跌。这个隐患已经存在,现在就在等最后那一根稻草。

 

其次,高杠杆资金寻求退出,房地产跟股市一样,都是靠资金推动的,股市一查配资资金,立马暴跌,而且根本停不下来,房地产也一样,钱就这么多,所以创造了高房价,现在最早赚钱的那拨人,包括李嘉诚已经开始抛售,价值投资者外逃,再加上人民币的贬值趋势已经十分明显,外资也会逐渐退出,这部分资金进入比较早,有较强的成本边际,所以抛售或者大笔抛售是完全有可能的。

 

其三,房地产投资回报率偏低,从现金流量上的价值测算,房地产的投资回报已经低于银行存款,这也就是说从投资的角度来看,房地产已经完全的证券化,变成了一个击鼓传花搏傻的游戏,你买房的唯一理由,就是希望几年之后有个傻子从你手上买走。

 

其四,房地产价值将重估,两个因素让房地产的估值标准发生了变化,一个就是资产证券化,让房地产的将来会变成REITs,也就是说很多买不起房的也可以用这个基金来享受房地产增值的收益,这样将把房地产逐渐冷却下来,有钱买REITs就好了,买不起的时候完全没有必要强弩。另一个因素就是人口,人口红利在今年彻底消失,所以在大的趋势中,已经逆转,房地产的最根本上涨因素发生了动摇。

 

综合来看,房地产已经走到了尽头,但现在我们却用不断加杠杆的方式,来继续刺激房地产的发展,继续吹这个泡泡。实在不是什么明智之举。去年其实房地产就应该开始调整,但去年930的房贷新政,和11月的双降给了房地产续命,今年330又深深的吸了一口大麻,然后我们看到了一个股市一样的例子,就是越到顶部越疯狂,越到高位涨的越快。深圳喷薄了,上海爆发了,北京也借题发挥了,最后呢?还是5000点之前我写的那句话,股市如东方之星,一旦倾覆请问几人生还?楼市的流动性比股市差的多,一旦高位崩塌,前十年靠房地产涨了身价的中产阶级,将被彻底消灭。

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